¿Qué es la Due Diligence urbanística y por qué es tan importante?
La Due Diligence urbanística es mucho más que un chequeo previo a comprar un inmueble o invertir en un terreno. Es una especie de “radiografía legal y técnica” del activo, donde no solo se detectan posibles problemas o restricciones, sino que también se pueden encontrar oportunidades para aumentar su valor.
En términos simples, se trata de un análisis profundo que examina todo lo relacionado con el planeamiento, licencias, normativa aplicable y características del terreno o construcción, para determinar si es viable usar ese espacio tal como lo deseas… o si puedes sacarle mucho más partido del que imaginabas.
¿Cuándo y para qué hacer una Due Diligence urbanística?
Hay dos grandes momentos donde una Due Diligence Urbanística se vuelve imprescindible.
Antes de comprar
Este es uno de los motivos más habituales a la hora de solicitar una due diligence, no obstante hay muchos que se la saltan. Comprar un inmueble sin haber hecho una revisión urbanística completa es asumir que puedes encontrar problemas donde en principio no los había.
Antes de cerrar una operación inmobiliaria (sea grande o pequeña) necesitas asegurarte de que:
- La edificación es legal y tiene licencia
- No hay procedimientos abiertos ni riesgos de demolición
- Se puede usar para el fin que buscas (residencial, turístico, comercial…)
- Cumple con la ordenación urbanística vigente
Antes de proyectar una reforma
Este es el punto donde más valor aportamos desde nuestro equipo.
En IPH NEXT nos centramos en esa mejora de oportunidades, identificando mejoras que puede hacer el dueño de la propiedad.
Algunos de los estudios más habituales que realizamos es la remonta de hoteles, consiguiendo ampliaciones en espacio para habitaciones extras, o vuelos de ampliación para apartamentos y terrazas, consiguiendo más metros cuadrados y así ampliando la superficie construida.
Es decir, usamos la Due Diligence como detonador de valor. No se trata solo de confirmar si el activo cumple, sino de ver si puede dar más de sí.
Elementos que analizamos
Realizamos una Due Diligence urbanística completa. Algunos de los puntos que analizamos son los siguientes.
Estado físico del inmueble
- Comparación entre lo construido y lo autorizado
- Invasiones o exceso de edificabilidad
- Posibilidades de ampliación
Planeamiento urbanístico
- Clasificación y calificación del suelo
- Normas urbanísticas aplicables (PGOU, normas subsidiarias, etc.)
- Usos permitidos y compatibles
- Alturas máximas, ocupación, edificabilidad
- Alineaciones y retranqueos
Licencias y autorizaciones
- Licencia de obras y primera ocupación
- Cambios de uso legalizados
- Actividad económica (si aplica)
- Cédula de habitabilidad
- Legalización de construcciones anteriores
Análisis jurídico-administrativo
- Comprobación en Catastro, Registro y Ayuntamiento
- Procedimientos sancionadores abiertos
- Expedientes de disciplina urbanística
- Afectaciones: expropiaciones, servidumbres, planes especiales
Errores comunes al no realizar un análisis urbanístico previo
Lamentablemente, todavía hay promotores y compradores que no hacen una Due Diligence urbanística, o la hacen “por encima”. Aquí van los errores más frecuentes:
- Confiar solo en el catastro o el registro (que muchas veces están desactualizados)
- Asumir que porque el edificio está en uso, todo está legalizado
- No revisar el planeamiento municipal vigente (y basarse en normas ya derogadas)
- No consultar sanciones, expedientes o límites de protección (histórico, costas, etc.)
- Pensar que una reforma será viable sin comprobar los límites urbanísticos
Y luego vienen las sorpresas: órdenes de demolición, sanciones, proyectos bloqueados, etc. Todo por no invertir a tiempo en una Due Diligence bien hecha.
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